事務所ブログ

2011年5月28日 土曜日

賃貸契約の更新料について 最高裁第2小法廷(古田佑紀裁判長)は被告双方の主張を聞く口頭弁論を6月10日に開くことを決めた

更新料とは、賃貸借契約期限が満了し、賃貸契約の更新をするために、賃借人から賃貸人へ授受される一時金のことをいいます。
今までは、契約更新の際に支払われてきた更新料ですが、実は、更新料を支払わなければならないとする法律の規定はありません。
更新料をめぐる裁判では、更新料の取り決めを無効とし、既に支払った更新料の返還を命じる判決も出ており、今後更新料を取り戻せる可能性が出てきました。

①平成21年7月23日に京都地方裁判所で、賃貸住宅の更新料の支払を義務づけた特約は、消費者契約法に違反し無効であるとの判決が出ました。これにより、賃貸人は更新料を全額返還するよう命じられました
判決の理由は、■更新料は、更新後に賃貸住宅を使用した期間の長さに関わらず、支払わなければならないもののため、使用収益の対価である賃料の一部とはいえない。
賃借人が更新料の趣旨を明確に説明された上で合意しない限り、信義則(民法1条2項)に反して賃借人の利益を一方的に害することになるため、消費者契約法10条に該当し無効であるとして、更新料全額の返還を命じました

②平成21年8月23日に、大阪高等裁判所が、更新料支払条項を有効とした京都地方裁判所の判決(平成20年1月30日)を取り消し、更新料支払条項は消費者契約法により無効であるとして、賃貸人に更新料の返還を命じました。
判決の理由は、■①更新料条項が賃料以外に対価性の乏しい金銭的給付を義務付けるものであるから賃借人の義務を加重するものであること、
更新料の目的、法的根拠、性質が明確に説明されていないこと、
② 賃借人と賃貸人の情報収集力に格差があること、
③ 賃貸人の更新拒絶に正当事由を要することを規定する借地借家法28条の要件の記載が避けられたまま、更新料の支払いが義務付けられていること
などから、更新料条項は消費者の利益を一方的に害すると結論付け、消費者契約法10条に該当し無効であるとして、消費者契約法施行後の更新料全額の返還を命じました。
■■貸住宅の契約を継続する際に支払う「更新料」は消費者契約法に反して無効だとして、借り主が家主に更新料の返還などを求めた3件の訴訟で、最高裁第2小法廷(古田佑紀裁判長)は4日、原告、被告双方の主張を聞く口頭弁論を6月10日に開くことを決めています。
 更新料を巡っては、大阪高裁で「無効」が2件、「有効」が1件と判断が分かれており、最高裁が初の統一的な判断を示すとみられるため、注目です。

 



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